Lille : JLL commente les chiffres ImmoStat du 1er trimestre 2025

Un début d'année encourageant pour le marché locatif tertiaire lillois

Le marché tertiaire lillois démarre l'année 2025 sur une note positive avec un volume global de 45 119 m² placés, dont 38 370 m² hors comptes propres (hors CP), pour 61 signatures (57 hors CP). Hors CP, l'activité affiche une hausse de 13 % par rapport au T1 2024 et se rapproche de la moyenne quinquennale tandis que le nombre de signatures demeure inférieur de 34 % à la moyenne. Charlotte Ghesquière-Ballu, Directrice Agence Bureaux chez JLL Lille, commente : "Ce début d'année 2025 montre des signes encourageants de reprise, bien que la prudence reste de mise. La hausse du volume placé est un indicateur positif, mais le nombre de transactions en baisse par rapport à la moyenne quinquennale reflète les difficultés auxquelles font toujours face les entreprises dans un contexte volatil. »

Une dynamique portée par les grandes surfaces, les ventes utilisateurs et le marché du neuf :

Le segment des grandes surfaces (>1 000 m²) se distingue ce trimestre avec environ 28 620 m² placés via 6 signatures, affichant un rebond significatif de 26 % sur un an. Parallèlement, les ventes utilisateurs ont joué un rôle majeur dans l'activité globale du marché, représentant plus de 60 % de la demande placée totale à travers 17 signatures. Enfin, l'appétence des entreprises pour les actifs neufs se traduit par un volume en hausse de 76 % sur un an qui représente plus des deux tiers de la demande placée ce trimestre. Cette tendance témoigne d'une volonté des entreprises d'investir dans des espaces de qualité, malgré le contexte économique incertain.

Des disparités géographiques persistantes :Les secteurs des Grands Boulevards et de Villeneuve d'Ascq se démarquent avec respectivement environ 15 650 m² et 18 500 m² placés. À l'inverse, Lille Centre et Euralille continuent de rencontrer des difficultés, avec des volumes en baisse de 29 et 47 % sur un an, principalement en raison d'un manque d'offres neuves.

Une offre en hausse, mais des tensions sur le neuf :
Si l'offre immédiate atteint environ 310 900 m², en hausse de 17 % sur un an, la part du neuf/restructuré continue de baisser, ne représentant plus que 27 % de l'offre globale. "La hausse de l'offre immédiate, principalement due aux libérations de surfaces de 2^nde main, masque une réalité contrastée" explique Charlotte Ghesquière-Ballu. "Nous observons une tension croissante sur les actifs neufs, particulièrement à Lille et Euralille, où l'offre neuve a chuté respectivement de 42 % et 53 % sur un an. Cette situation pourrait créer des opportunités pour le développement de nouveaux projets de qualité."

La valeur locative prime reste stable à 300 €/m²/an HT-HC dans le centre lillois. Le loyer moyen des actifs neufs poursuit sa hausse à 204 €, tandis que celui de seconde main se maintient à 167 €.

Charlotte Ghesquière-Ballu conclut : « Les résultats du 1^er trimestre démontrent la capacité de rebond du marché tertiaire lillois. La durabilité de cette reprise, fragile dans un contexte global perturbé, devra se confirmer dans les prochains mois. »

Marché de l’investissement en bureaux : malgré une absence de transaction ce trimestre, des signes encourageants émergent

L’année 2025 débute dans un contexte de marché de l’investissement toujours ralenti, reflétant l’approche prudente et sélective des acteurs du marché. Malgré cette timidité, des faisceaux d’indices laissent présager depuis le début d’année une amélioration de l’activité pour les trimestres à venir.

On note par exemple une opération significative sur les Grands Boulevards qui devrait se conclure au deuxième trimestre, donnant le ton pour la suite de l'année. En effet, l’immeuble, situé sur le Parc Europe à Marcq-en-Barœul est actuellement sous promesse. Cet immeuble neuf de 6 000 m², loué à Keolis, a séduit plusieurs investisseurs, démontrant l'attrait pour les actifs neufs de qualité.

Le pipeline comporte également plusieurs dossiers liquides actuellement en phase de commercialisation. Ces opportunités devraient se concrétiser au cours du second semestre, alimentant les volumes d'investissement pour l’année 2025 sur la métropole lilloise.

Le paysage des investisseurs reste stable, dominé par les acteurs habituels. Les nouvelles SCPI continuent d’animer le marché, cherchant activement à déployer leurs fonds. Cependant, on observe une sélectivité accrue de la part des investisseurs et un souhait de diversification, particulièrement en début d'année. Cette prudence s'explique en partie par une exposition déjà importante en bureaux dans certaines localisations périphériques.

Maxime Debieuvre, Directeur Investissement Hauts-de-France chez JLL, conclut : « Les nouveaux consensus de prix offrent des rendements attractifs sur les marchés des régions mais la rareté des opportunités depuis le début de l’année, notamment due à l'absence de VEFA, pourrait engendrer une concurrence accrue entre les investisseurs actifs pour déployer leur capital d’ici fin 2025. Nous avons pu également observer le retour de quelques acteurs institutionnels pour des actifs CORE premium. On peut ainsi s'attendre à une légère compression des taux sur les prochains trimestres, signe d'une compétition plus intense sur les meilleurs actifs et emplacements. »