Lyon : JLL commente les chiffres du CECIM T1 2025

Marché locatif : un début d'année en retrait dans un contexte économique tendu

Le 1^er trimestre 2025 affiche un volume de 44 664 m² de bureaux commercialisés, en baisse de 22 % par rapport au même trimestre de l'année précédente et inférieur de 23 % à la moyenne décennale. Le nombre de transactions s'élève à 109, en recul de 16 % sur un an. Cette performance en demi-teinte s'explique principalement par une position attentiste des entreprises et un défaut de transactions d’envergure. Stéphane Jullien, Directeur de l'équipe bureaux JLL Lyon, commente : « Ce début d'année révèle un marché tertiaire lyonnais impacté par un environnement économique instable peu propice à la mise en œuvre de stratégie immobilière. Cependant, la résilience du marché intramuros et l'intérêt croissant pour des surfaces intermédiaires témoignent d'une dynamique sous-jacente positive. »

Le segment des grandes surfaces (>1 000 m²) enregistre un volume en baisse de 16 % sur un an à environ 21 700 m², soit 26 % en-dessous de la moyenne décennale. Néanmoins, la tranche des 1 000 – 3 000 m² tire son épingle du jeu avec 11 signatures pour environ 18 400 m² (+31 % par rapport à la moyenne décennale). Le Mid-Market (500 – 1 000 m²) voit son volume chuter de 41 % sur un an avec 6 630 m² pour 10 signatures, tandis que les PMS (<500 m²) totalisent 16 340 m² (-18 %) via 87 références.

L'intramuros, porté par la recherche de centralité des entreprises, se démarque avec une demande placée en hausse de 10 % sur un an à 31 650 m² commercialisés. Les secteurs de la Part-Dieu (~8 020 m²) et de Vaise (~5 580 m²) poursuivent leur dynamique, tandis que Lyon 6ème (~6 890 m²) et Villeurbanne Tonkin (3 342 m²) réalisent de bonnes performances. A contrario, la périphérie, confrontée au contexte économique et les nouveaux enjeux de mobilités, voit sa demande placée chuter de moitié sur 1 an avec ~13 000 m² commercialisés.

L'offre immédiate reste stable ce trimestre à 516 450 m², mais demeure supérieure de 21 % au niveau observé au 1^er trimestre 2024, principalement en raison de la progression de l'offre de 2^nde main (+33 % sur un an). L'offre neuve/régénérée représente toujours 32 % de l'offre globale. 

Paradoxalement, la valeur locative prime progresse à 380 €/m²/an pour des actifs haut de gamme régénérés positionnés sur des secteurs très recherchés. Le loyer moyen du neuf s'établit à 225 € tandis que celui de seconde main atteint 202 €.

Stéphane Jullien conclut : « Malgré un début d’année au ralenti, nous observons des signaux encourageants, notamment sur les secteurs intramuros. Nous devrions concrétiser certains dossiers significatifs bien engagés sur l’année 2025. De nombreuses entreprises ont engagé des réflexions sur l’adaptation de leur empreinte immobilière, exprimant le souhait de s’orienter vers des bureaux plus vertueux. Ces ajustements pourraient bien être les précurseurs d'une reprise progressive du marché dans les mois à venir. »

Un début d’année dynamique pour le marché de l’investissement lyonnais

Après un niveau d’investissement historiquement bas au T1 2024, les volumes d’investissement lyonnais reprennent fortement en ce début d’année avec 126 millions d’euros investis, soit le double de l’an passé à cette période.

19 transactions ont été signées ce trimestre, contre 23 au 1er trimestre l’année dernière. Si les opérations de moins de 5 millions d’euros ont été nettement moins nombreuses (-42 %), avec seulement 11 transactions, celles de 5 à 15 millions et celles de 15 à 40 millions d’euros ont doublé avec respectivement 6 et 2 transactions. Tout comme au T1 2024, aucune transaction supérieure à 40 millions d’euros n’a été enregistrée ce trimestre.

Bien que toujours majoritaires, les actifs de bureaux perdent en part de marché : avec 48 millions d’euros investis, ils ne représentent plus que 38 % des volumes investis sur le marché lyonnais, contre 75 % au T1 2024. Les entrepôts représentent quant à eux 45 % des volumes investis avec 57 millions d’euros ce trimestre, alors qu’aucune transaction portant sur des entrepôts n’avait été signée au 1er trimestre l’an dernier. 19 millions d’euros ont été investis en locaux d’activités ce trimestre, soit 15 % des volumes totaux, une part qui diminue fortement par rapport à la même période en 2024 (24 %). Enfin, la part du commerce reste stable avec 1,5 million d’euros soit 1 % des volumes investis.

Le taux de rendement prime bureaux à Lyon connaît une légère compression ce trimestre et s'établit à 5,50 %.

Gilles des Fontaines, Directeur investissement Grand Lyon, conclut : « Le marché de l’investissement immobilier lyonnais connaît actuellement une dynamique intéressante. On observe une quantité importante de dossiers qualitatifs mis en vente. Ces biens se distinguent notamment par des immeubles assortis de baux longs et des taux de rendement en phase avec les attentes des vendeurs.

Un phénomène nouveau se dessine : la multiplication des lettres d'intention par dossier. Cette tendance témoigne d'une expression plus marquée du marché, reflétant un regain d'intérêt et de compétitivité parmi les investisseurs potentiels.

Le marché lyonnais se démarque également par son caractère essentiellement franco-français, avec une forte présence d'acteurs nationaux tant du côté des vendeurs que des acheteurs.

La collecte soutenue des nouvelles SCPI continue de stimuler le marché. Ces véhicules d'investissement devraient jouer un rôle prépondérant dans les transactions du premier semestre 2025, se positionnant comme les principaux acheteurs sur le marché lyonnais. »