Marché de l’investissement en France au 1er trimestre 2025

L’investissement immobilier retrouve un dynamisme en France ce trimestre avec 3,4 milliards d’euros investis soit 67 % de plus qu’au T1 2024. Contrairement au 1^er trimestre 2024 où les actifs logistiques et industriels concentraient une part historiquement importante des volumes (37 %), le marché retrouve une configuration plus classique. Les bureaux représentent en effet 41 % des montants investis avec 1,4 milliard d’euros. Le commerce concentre quant à lui 38 % des investissements avec 1,3 milliard d’euros, une part élevée reposant sur la cession d’un portefeuille de luxe. Enfin, le secteur industriel et logistique ne pèse que pour 20 % des volumes avec 685 millions d’euros investis ce trimestre. 

Le marché francilien apparaît comme la locomotive de cette reprise. Les volumes investis ce trimestre ont plus que doublé par rapport au 1^er trimestre 2024 avec plus de 2,4 milliards d’euros, investis à 47 % en bureaux et à 48 % en commerces.

Malgré les signaux de reprise sur le marché de l’investissement, le début d’année 2025 reste marqué par un contexte géopolitique tumultueux, engendrant une incertitude sur la scène mondiale. La France et l'Europe font face à une croissance économique atone, tandis que l'instabilité géopolitique et les récentes décisions de l’administration Trump affectent les échanges commerciaux, le marché du travail et l'inflation à l'échelle internationale.

Face à cette conjoncture, le marché immobilier subit les effets de la hausse des taux d'intérêt, impactant la compétitivité du secteur en tant qu’investissement, à l'exception des actifs les plus prestigieux. Les SCPI connaissent une stabilisation des demandes de rachat, mais des inquiétudes persistent quant aux baisses des dividendes et aux niveaux de provisions nécessaires pour assurer la liquidité. Les fonds allemands, quant à eux, subissent des phénomènes similaires, et entament ou poursuivent une politique d’arbitrage.

Néanmoins, des signaux positifs émergent. Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, commente : « Malgré l’augmentation des volumes au 1^er trimestre 2025, ces derniers restent historiquement assez faibles. Nous observons un retour des capitaux core, bien que sélectifs, et un élargissement potentiel de la base d'investisseurs grâce à une réduction du bid-ask spread. Nous constatons également une acceptation croissante par les acteurs, de la crise, qui pourrait stimuler la liquidité du marché. Dans ce paysage complexe, seuls les actifs prime se démarquent, reflétant une polarisation accrue du marché immobilier. Une autre facette de ce marché est la nouvelle tendance des transactions en JV, que ce soit sur des opérations de bureaux, de commerce ou de la logistique. La transaction de Kering en est l’exemple le plus important. »

Bureaux

Le marché des bureaux reprend des forces ce trimestre (+65 %) par rapport au 1^er trimestre l’an dernier avec 1,4 milliard d’euros investis. Un marché à trois vitesses se consolide entre les niveaux de risque, attirant divers profils d'investisseurs, notamment étrangers.

Dans le QCA parisien, les prix restent résilients, tandis qu'un consensus de prix commence à émerger dans les autres quartiers de Paris, avec une situation beaucoup plus compliquée en périphérie. L'arrivée à terme de certains financements, tout comme l’impossibilité de financer des Capex, pourraient générer des opportunités sur certains actifs, tandis que le segment « value add » dans Paris et certaines communes de la première couronne se distingue par son dynamisme.

Ce trimestre, le marché des bureaux a notamment été animé par 3 transactions supérieures à 100 millions d’euros : la prise de participation sur la tour « Trinity » par NORGES BANK auprès d’UNIBAIL-RODAMCO WESTFIELD, l’acquisition du 280 Saint-Germain par MINDSTON CAPITAL auprès de AEW/CNP ASSURANCES, et celle du « Square d’Orléans » par BAUMONT CAPITAL/PICTURE AM, auprès de BNP REIM.

A l’image des volumes nationaux, l’Île-de-France porte la croissance des volumes investis en bureaux ce trimestre en concentrant 1,1 milliard d’euros soit 81 % des engagements réalisés sur ce type d’actifs à l’échelle nationale. 

Commerces

Le secteur de l'investissement commercial connaît un début d'année particulièrement dynamique avec 1,3 milliard d’euros, largement porté par une transaction d’envergure dans le secteur du luxe.

Le marché français est marqué par un élargissement du pool d'investisseurs, notamment avec le regain d’intérêt de la part des fonds anglo-saxons, malgré une sélectivité persistante. Les retail parks dominent le marché avec un retour des investisseurs core sur cette classe d’actifs, le High Street retrouve sa popularité, et les centres commerciaux de la liquidité à des niveaux de taux toujours élevés. Cette tendance de marché positive se reflète également dans l'amélioration des conditions de financement et un intérêt croissant pour les transactions de grande envergure avec le retour des investisseurs étrangers.

Ce trimestre, on retiendra 2 transactions majeures : la prise de participation par ARDIAN, ACM VIE et MUBADALA DEVELOPMENT COMPANY auprès de KERING sur un portefeuille de trois immeubles prime parisiens et l’acquisition par la CAISSE DES DEPÔTS ET CONSIGNATIONS auprès d’UNIBAIL-RODAMCO WESTFIELD de 15 % dans le « Forum des Halles ».

I&L

Le marché de l’investissement industriel et logistique démarre l’année avec un niveau relativement similaire au T1 2024 (-9 %) avec 689 millions d’euros. Une transaction XXL a principalement contribué aux volumes ce trimestre : l’acquisition d’une plate-forme logistique de 136 000 m² par TRISTAN CAPITAL PARTNERS et EDMOND DE ROTHSCHILD auprès de DELTA 3 à Dourges.

Après ce démarrage plutôt lent, le marché devrait connaître une accélération dans les prochains mois, avec 2,5 milliards d'euros de dossiers en cours de vente. L’on observe un "flight to quality" marqué, les investisseurs se concentrant sur les clusters historiques comme Paris et Lyon, attirés par la croissance locative et leur risque modéré. La stabilisation des taux et la concurrence accrue dans ces zones prime pourraient entraîner une compression des taux de rendement, jusqu’alors stabilisés sur 2 trimestres consécutifs. Le marché reste dynamique sur tous les segments, avec l'arrivée de nouveaux acteurs et un retour du capital core.

Stephan von Barczy, Directeur du Département Investissement de JLL, conclut : « Nous entrons dans la troisième année de crise et des défis persistent : les banques approchent de leurs limites de financement, les taux longs restent élevés sans perspective de baisse à court-terme. Le spread OAT-Swap favorise quelques opérations type marchands de biens, mais tout en pénalisant les investisseurs traditionnels comme les institutionnels ou les SCPI. Néanmoins, depuis quelques semaines, nous observons un regain d’activité, certains fonds en fin de vie, à la recherche de nouvelles liquidités, cherchant à clôturer leurs positions et vendre, ce qui pourrait ajouter une nouvelle dynamique au marché. »