Marseille : JLL commente les chiffres ImmoStat du T1 2025

Marché locatif tertiaire d'Aix-Marseille : entre résilience et défis au T1 2025

Le marché tertiaire d'Aix-Marseille démarre l'année 2025 sur une note mitigée, reflétant la persistance d'un contexte économique incertain. Au 1^er trimestre, la demande placée s'est maintenue à l'équilibre sur un an avec 32 361 m² commercialisés, mais accuse un retard de 14 % par rapport à la moyenne quinquennale. Le nombre de transactions poursuit sa tendance baissière avec 75 signatures, soit un écart de 15 % à la moyenne. Selon Yoann Pohu, Directeur Agence Bureaux JLL Aix-Marseille : « Le début de l'année 2025 révèle un marché tertiaire d'Aix-Marseille en quête d'équilibre. Malgré les défis actuels, notre territoire continue de démontrer sa résilience, notamment grâce à la performance du segment intermédiaire qui compense en partie le ralentissement observé sur d'autres segments. »

Le segment des grandes surfaces (>1 000 m²) montre des signes de faiblesse avec seulement 5 signatures ce trimestre, soit une baisse de 29 % sur un an, et une demande placée en recul de 21 % à 12 515 m². En revanche, les surfaces intermédiaires (500-1 000 m²) affichent une croissance remarquable, avec un volume en hausse de 78 % à environ 9 970 m² et un nombre de références doublé (14 signatures).

La région aixoise domine le marché ce trimestre, représentant 54 % de la demande placée avec 17 620 m². Le secteur marseillais, quant à lui, connaît un démarrage timide avec 14 740 m² commercialisés, stable sur un an mais en recul de 35 % par rapport à la moyenne quinquennale.

L'offre immédiate poursuit sa tendance haussière (+32 % sur un an), atteignant ~177 100 m². Cependant, l'offre neuve reste rare, ne représentant que 25 % de l'offre globale, ce qui maintient une tension sur ce segment du marché.

Les valeurs locatives prime demeurent stables, avec 320 €/m²/an sur Marseille (305 € hors IGH), 250 € sur le centre d'Aix-en-Provence et 185 € pour le Parc d'Activités.

Yoann Pohu conclut : « Pour les mois à venir, la prudence reste de mise. Le contexte économique dégradé, associé à un manque d'offre adaptée, pourrait contrarier le rebond de l'activité observé en 2024. La baisse significative de la production (-46 % de surfaces mises en chantier sur un an) laisse présager une accentuation de la pénurie d'offre neuve déjà latente. »

Investissement immobilier : un 1^er trimestre historiquement bas

Le marché de l’investissement d'Aix-Marseille peine à démarrer l’année avec seulement 35 M€, un volume en baisse de 35 % par rapport au T1 2024 et inférieur de 74 % à la moyenne 5 ans.

Le nombre de transactions est quant à lui relativement stable avec 9 transactions contre 8 à la même période l’année dernière. 6 d’entre elles ont porté sur des volumes inférieurs à 5 M€. Les transactions inférieures à 40 M€ ont concentré la grande majorité (86 %) du volume total investi ce trimestre. 

Les actifs de bureaux continuent de dominer largement le marché avec 32 M€ investis, soit 91 % des volumes totaux (contre 80 % au T1 2024), notamment grâce à l’acquisition par FINAMAS du 480 avenue du Prado ou encore celle d’« Arteparc » par SOGENIAL IMMOBILIER.

On ne compte que 2 transactions portant sur des locaux d’activités ce trimestre, pour un montant total de près d’1 million d’euros. Le commerce, absent au T1 2024, représente ce trimestre 7 % du volume total investi avec 2 M€, notamment dynamisé par l’acquisition du « Patio Cézanne » par une SCI privée.

Les taux de rendement prime restent stables sur beaucoup des marchés en France au T1 2025. Celui des bureaux du marché d’Aix-Marseille demeure ainsi à 6,00 %.

Sam Capoani, directeur Investissement Méditerranée conclut : « Malgré un démarrage de l’année assez lent, le marché immobilier d’Aix-Marseille reste assez animé, à l’image de Marseille, où plusieurs actifs en cours de commercialisation représentent un volume total d'environ 100 millions d'euros. Les investisseurs sont toujours à la recherche d'immeubles core pour des volumes d’environ 10 à 30 millions d'euros. Parallèlement, nous constatons un intérêt persistant pour les actifs value-add, avec des acquéreurs potentiels qui ciblent des biens à des valeurs significativement décotées face aux estimations d'expertise. Cette diversité de la demande témoigne d'un marché qui, malgré les défis actuels, continue d'offrir des opportunités variées aux investisseurs ».