Conclusions de l’étude JLL sur la rue de Rivoli et ses commerces

Longue de plus de trois kilomètres, la rue de Rivoli est l’une des principales artères commerçantes de Paris. Les années 2020-2021 ont profondément bousculé et interrogé son devenir et sa renaissance. La crise du Covid a mis à mal son dynamisme commercial. Dans le même temps, a débuté le projet de transformation des mobilités de cet axe, dont l’impact sur la vitalité commerciale, positif ou négatif, est largement débattu. A la demande de la Mairie de Paris Centre, JLL, leader du conseil en immobilier d’entreprise, a réalisé une étude, entre juin et août 2023, sur le tissu commercial actuel de cette rue au cœur de Paris, afin de mieux comprendre les évolutions profondes de cette artère et son niveau de vacance. Cette étude a été présentée le jeudi 11 janvier en réunion publique, en présence d’Ariel Weil, Maire de Paris Centre, Nicolas Bonnet-Oulaldj, Adjoint à la Maire de Paris chargé du Commerce, de l'Artisanat, des professions libérales, des métiers d'art et de la mode et de l’Atelier Parisien d’Urbanisme.

Une rue dynamique avec un taux de vacance parmi les plus faibles des grands axes parisiens

La Mairie de Paris Centre a fait appel à JLL pour réaliser un état des lieux objectif de la performance du tissu commercial de la rue de Rivoli-Saint-Antoine. Cette étude avait pour objectif d’analyser son taux de vacance afin de renforcer la connaissance et la compréhension des mécanismes du commerce de cette rue et de chacun de ses tronçons et quartiers. Pour cela, JLL a étudié les données de cette rue et effectué des enquêtes-clients et des entretiens-commerçants.

En juillet 2023, l’axe Rivoli / Saint-Antoine enregistre un taux de vacance^[1] en baisse continue à 5,3 %, ce qui en fait un secteur particulièrement attractif et performant. Le taux de vacance moyen parisien^[2] est en effet estimé à 7,8 %, et celui des centres-villes en France à 9,1 %.

Ce taux, le deuxième plus faible de Paris après le secteur de Saint-Germain-des-Prés, s’explique par deux facteurs majeurs :

- de nombreuses et récentes signatures de baux, notamment sur le secteur des Halles, qui résultent d’un ajustement lent et à la baisse des valeurs locatives pour résorber la vacance de longue durée de certaines cellules (Samaritaine, Ikea, Uniqlo, etc.),

- une faible rotation du parc sur le secteur Saint-Antoine qui s’explique par une plus forte proportion de commerçants propriétaires de leurs locaux. Ce secteur est le plus dense et ne recense que deux cellules vacantes depuis plus d’un an.

« Les résultats de cette étude confirment ma conviction, partagée avec la majorité municipale, que le réaménagement de l’axe Saint-Antoine – Rivoli reliant Bastille à la Concorde en faveur d’une réduction drastique de la circulation automobile et de l’amélioration de la qualité de l’air n’aurait pas d’impact négatif sur l’attractivité commerciale que nombreux prophétisaient. Comme dans de nombreuses villes européennes, Barcelone et Rome pour ne citer qu’elles, quand on redonne la place aux piétons et aux mobilités douces, l’attractivité des artères commerciales s’en trouve renforcée. » déclare Ariel Weil, Maire de Paris Centre

« Le secteur des Halles est assimilable à un centre commercial avec la présence de grandes enseignes de prêt-à-porter internationales. A ce titre, cette rue fait face à des vagues régulières de départs de locataires et d’arrivées de nouveaux. Par ailleurs, le tronçon Saint-Antoine est l’exemple même de la résilience. Ce quartier surperforme grâce à une mixité commerciale et à des propriétaires-occupants qui le rendent attractif et authentique. Cela pourrait tout de même évoluer dans les prochaines années du fait d’une rotation de plus en plus importante des commerces liées notamment aux départs en retraite des commerçants, ou à leur fermeture au regard des difficultés actuelles et, donc à une potentielle transformation du quartier pour répondre notamment aux besoins des touristes » explique Faustine Zgheib-Le Bourg, Directrice de projet chez JLL France.

Au-delà d’un taux de vacance faible, la deuxième particularité de cette rue est qu’elle est l’un des axes « grands commerces tous publics » avec la valeur locative la plus élevée de Paris, jusqu’à 3 200 €/m² dans le quartier des Halles, devant l’avenue de l’Opéra (2 600 €/m²), la rue de Rennes (2 500 €/m²) ou encore le boulevard Saint-Germain (2 000 €/m²).

Ces niveaux de valeurs sont portés par le tronçon des Halles^[3] qui reste une des destinations les plus prisées de Paris, notamment par les enseignes internationales. La forte concentration d’investisseurs institutionnels propriétaires des locaux contribuent également à l’atteinte de tels niveaux de loyers, les baux étant exclusivement commerciaux sans pratique de droit au bail.

« Plus globalement, cette étude vient confirmer les stratégies que nous suivons, tournées vers le maintien de commerces de proximité, avec la valorisation du tissu commercial local, la promotion du savoir-faire de l’artisanat, sans oublier l’animation d’un réseau de commerçants diversifié, où, à Paris Centre, se côtoient à la fois des grandes enseignes telles que le BHV, la Samaritaine, celles de la Place Vendôme, des Halles, de Saint-Honoré et des commerces indépendants. » ajoute Ariel Weil, Maire de Paris Centre.

Une rue très fréquentée mais sujette aux évolutions de la ville et des habitudes des usagers

La rue de Rivoli est classée parmi les rues les plus fréquentées de Paris. Environ 15 millions de passages ont été recensés entre mai 2022 et mai 2023, soit une hausse de 13 % de la fréquentation sur cet axe. Ceci est principalement dû au regain d’attractivité du tronçon des Halles, notamment grâce aux ouvertures de la Samaritaine, d’Ikea et des autres enseignes à proximité immédiate qui s’adressent autant aux franciliens qu’aux touristes. La transformation et l’arrivée d’enseignes de luxe et haut de gamme sur le tronçon des Arcades combinée à la fin des travaux d’aménagement de la rue de Rivoli qui rend plus agréable le cheminement des usagers sur cet axe désormais réservé aux circulations douces (piétons et vélos) sont également des facteurs favorisant la fréquentation.

Si la rue de Rivoli-Saint-Antoine affiche des performances remarquables, il est fondamental de rester attentif aux évolutions qui ont parfois déjà cours et qui vont se renforcer à l’avenir. Les évènements sociaux ou encore la révolution autour du textile sont autant de facteurs qui bousculent l’attractivité, la fréquentation et les performances des chiffres d’affaires des commerçants, qui ont été fragilisés ces dernières années.

« Les commerces évoluent vite pour rattraper les transformations des modes de consommation et d’achats. Lors des enquêtes-terrains, les commerçants interrogés ont évoqué leurs craintes liées à l’inflation et à la baisse du pouvoir d’achat des clients. Les commerces physiques ont su faire face à la montée du e-commerce, l’enjeu pour eux est de continuer à innover en proposant de nouveaux concepts et expériences d’achats en magasins pour rester attractifs dans cette rue », conclut Cédric Ducarrouge, Directeur Agence Retail chez JLL France.
 

^{[1] La vacance est ici calculée hors cellules en travaux
[2] La moyenne parisienne présentée ici ne porte que sur les taux de vacance observés et calculés sur les principaux axes commerçants parisiens. Il n’inclut pas 100 % des rues et des commerces.
[3] Allant de la rue du Louvre à la rue des Archives}