Marché de l'investissement immobilier en régions en 2023

12,3 Mds € ont été investis sur le marché immobilier français en 2023 toutes classes d’actifs confondues, un point bas de l’activité depuis la crise des subprimes qui renoue avec les niveaux observés en 2009 et 2010. Le décrochage des volumes reflète assurément les multiples défis auxquels fait face l’industrie immobilière depuis l’été 2022, avec un recul de 56 % sur un an des montants placés et d’autant par rapport à la moyenne 10 ans. 

Vincent Delattre, Directeur Investissement Régions et Logistique commente : « Le marché des régions clôture l’année avec 5,3 Mds € investis. Si la baisse des volumes est de la même ampleur qu’en Ile-de-France (-55 % sur un an), les investissements en régions continuent de cumuler 43 % de l’activité dans l’Hexagone en 2023, une part inchangée depuis 2021. »

Le marché des régions enregistre 543 opérations en 2023, représentant une baisse de 56 % en nombre par rapport à l’an dernier. La chute la plus importante concerne les transactions supérieures à 50 M€, au nombre de 13 (contre 53 en 2022), celles-ci totalisent un peu plus d’1,5 Md € en 2023, soit 29 % de l’activité en régions. La contraction du nombre de signatures sur ce segment de marché a inévitablement réduit le volume moyen unitaire au cours de l’année, passant de 14 M€ il y a un an à moins de 10 M€ en 2023. Le 4^ème trimestre aura notamment recensé la plus grande transaction en dehors du marché francilien avec la cession de « Polygone Riviera » à Cagnes-sur-Mer au profit de FREY pour 272 M€.

La part des portefeuilles est une nouvelle fois orientée à la baisse, pénalisant mécaniquement les performances du marché en représentant 30 % des sommes investies en régions contre 34 % en 2022 et 41 % en 2021.

Si les volumes sont en baisse de 57 % sur un an avec 1,7 Md € placés en 2023, les bureaux en régions ont continué d’attirer les capitaux des investisseurs qui profitent des nouvelles conditions de marché pour générer des rendements plus avantageux. La diversification reste de mise pour les investisseurs sur le marché de l’immobilier industriel ; les entrepôts et les locaux d’activités cumulent respectivement 28 % et 12 % des parts de marché. Enfin, les actifs de commerces en régions terminent l’année 2023 avec 1,4 milliard d’euros engagés, soit un repli de 57 % par rapport à l’année précédente.

L’absence de nouveaux marqueurs sur le marché a grandement impacté l’exposition des investisseurs étrangers en régions. Ces derniers cumulent une part de marché de 21 % des volumes en 2023 contre 31 % un an plus tôt. L’essentiel de leurs acquisitions concerne des actifs commerciaux (REALTY INCOME, IREIT GLOBAL) et industriels (BOREAL/CADILLAC, P3 LOGISTICS PARK, KKR). Du côté des investisseurs français (79 %), les collecteurs d'épargne ont été les plus actifs malgré un net ralentissement des souscriptions.

Les taux de rendement ont poursuivi leur décompression au 4^ème trimestre 2023 sur toutes les typologies d’actifs. Le taux prime des bureaux à Lyon s’établit ainsi à 5,75 %, tandis que les principales autres métropoles régionales affichent un taux proche voire supérieur à 6,00 %. Celui des meilleurs entrepôts de la dorsale est également orienté à la hausse, atteignant 4,75 % à fin décembre.