Comment de nouveaux indicateurs vous aident à prendre des décisions en matière de portefeuille ?

Pour de nombreuses entreprises, qui réévaluent leurs espaces au regard de l’adoption massive du télétravail et de la nécessité de réduire les coûts, les indicateurs utilisés traditionnellement pour mesurer la performance ne suffisent plus.

Aujourd’hui, les entreprises ont besoin d’indicateurs qui vont au-delà du nombre de mètres carrés par personne ou de la surface allouée par bureau, pour mieux appréhender les différents espaces de leur portefeuille – et comprendre comment les adapter afin de garantir la résilience de leur immobilier sur le long terme.

« Dans tous les secteurs, de l’assurance à l’industrie ou aux entreprises de la tech, les business plans changent et les indicateurs évoluent », explique Benoît Delattre, Directeur Strategic Consulting chez JLL. « Actuellement, les principales questions que se posent les entreprises sont : « de quels types d’espaces aurons-nous besoin après la crise de la Covid et quel impact cela aura-t-il sur notre empreinte ? », car elles cherchent à réajuster leurs portefeuilles en fonction de leurs besoins actuels, mais elles veulent aussi s’assurer de leur agilité et de leur flexibilité pour le futur. »

Le télétravail étant devenu un paramètre incontournable des nouvelles organisations du travail, les entreprises ne peuvent plus se contenter d'examiner leurs portefeuilles et de fonder leurs décisions uniquement sur la base du nombre de personnes présentes physiquement au bureau.

« Les entreprises se retrouvent avec des espaces de bureaux surnuméraires alors que leurs collaborateurs ne viennent plus que deux à trois jours par semaine parfois », explique Maxime Trombetti, Consultant Strategic Consulting. « De plus en plus d’entreprises réfléchissent à la manière de lisser la fréquentation de leur site sur toute la semaine afin d’éviter les pics et les moments creux. Cela leur permettra ensuite d’adapter leurs portefeuilles en termes de typologies d’espaces et ainsi mieux répondre aux nouveaux besoins de leurs collaborateurs ».

Un changement drastique à l’ère du numérique

Ces nouvelles problématiques suscitent un intérêt grandissant pour des indicateurs plus sophistiqués, allant de la mesure de l’intelligence des bâtiments à la proportion d’espaces flexibles ou innovants dont les entreprises bénéficient dans leurs portefeuilles. Ces nouveaux indicateurs sont appelés à se généraliser, environ 70 % des indicateurs que les entreprises vont adopter au cours des trois prochaines années ne seront pas des KPIs traditionnels, selon JLL.

Historiquement, les professionnels de l’immobilier mesuraient la performance par le prisme de l’efficacité opérationnelle, jaugée à l’aune des économies de coûts d’exploitation et d’entretien. 

« Les KPIs traditionnels ne permettent plus de capter la façon dont l’immobilier crée de la valeur et soutient la stratégie d’entreprise aujourd’hui . Les inefficiences immobilières qui étaient acceptées hier ne le seront plus demain. Les Directions Immobilières doivent répondre à de nouvelles questions. L’aménagement des bureaux permet-il d’attirer et de retenir les talents ? L’environnement de travail sert-il l’impératif d’innovation des entreprises ? L’équipement technologique garantit-il un travail efficace à distance ? La stratégie de portefeuille permet-elle d’être plus flexible et plus agile ? »  explique Flore Pradère, Directrice Recherche Entreprises.

D’autres nouveaux indicateurs, comme l’obsolescence technologique (qui permet aux entreprises de savoir quand il est temps de remplacer leurs équipements) et le bilan énergétique (qui mesure la proportion des besoins énergétiques d’un bâtiment couverte par des sources durables), se répandent également, aux côtés d’indicateurs tels que l’utilisation de l’espace et le niveau de connectivité des bâtiments.

L’adoption de ces indicateurs est finalement le reflet de la transformation numérique que traverse aujourd’hui l’immobilier, avec de plus en plus d’entreprises qui mettent en place des capteurs pour monitorer l’occupation de leurs espaces et de leurs bâtiments, recueillant ainsi des données plus sophistiquées et précieuses à la création de valeur.

 « Il est possible d’utiliser de nouveaux indicateurs dans presque tous les domaines de l’immobilier – de la prévision du taux d’occupation et des dépenses d’exploitation, à la mesure du bien-être des collaborateurs et des préférences individuelles », explique Flore Pradère. « A une époque où la raison d’être du bureau physique est très questionné, les techniques prédictives et l’intelligence artificielle permettent d’éclairer les prises de décision des décideurs immobiliers et permettent d’exploiter au mieux la plus-value des bureaux en matière d’innovation, de flexibilité et d’expérience de travail ».

Pourtant, les entreprises ont encore du chemin à faire pour exploiter pleinement leurs données et en retirer toute la valeur. Une étude réalisée par IBM l’année dernière révèle qu’environ 80 % des données stockées par les entreprises sont en silos et ne sont pas prêtes à être utilisées.

« Le manque d’accès à des données pertinentes et la difficulté à les analyser est l’un des principaux obstacles à la création de valeur. Aujourd’hui, 47% Des Directeurs Immobiliers s’estiment en retard en matière de collecte et d’analyse de données par rapport à leurs concurrents et à leurs pairs » ajoute Flore Pradère.  C'est un problème que de nombreuses entreprises devront surmonter si elles veulent rendre leurs espaces de travail plus performants.

De plus, l'augmentation des capacités technologiques au cours des prochaines années, notamment la 5G et le déploiement plus large de l’internet des objets et des capteurs, apportera de nouvelles opportunités pour la mesure et l'optimisation de la performance des portefeuilles.

« Nous constatons sur le long terme que la gestion de portefeuille est de plus en plus data driven, dans un secteur immobilier toujours plus numérisé », explique Benoît Delattre. « Les entreprises qui souhaitent tirer leur épingle du jeu doivent repenser en profondeur leur approche en matière d’indicateurs, en identifiant les indicateurs qui auront du sens demain et en se dotant des bonnes capacités d’analyses,  pour assurer la pérennité de leurs portefeuilles. »